Zakaj se stanovanja v Mariboru tako hitro dražijo

Pretekli teden je slovenski statistični urad sporočil, da so cene rabljenih stanovanj najbolj poskočile v Mariboru. V zadnjem četrtletju lani so v primerjavi z enakim obdobjem leta 2024 višje za 12 odstotkov. To je največji skok po prvem četrtletju leta 2023.

Vseeno so cene mariborskih nepremičnin že vrsto let pod srednjo ceno (mediano) v državi in zaostajajo tudi za Kranjem in Celjem.

Zadnji podatki geodetske uprave (Gurs) so znani za prvo polovico lanskega leta. Takrat je bilo za kvadratni meter rabljenega stanovanja v štajerski prestolnici treba odšteti 2.580 evrov. Za primerjavo, v Ljubljani, največjem nepremičninskem trgu pri nas, se je srednja cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja že močno približala petim tisočakom.

Nekoliko drugačna slika je pri hišah, kjer je srednja cena v prvih šestih mesecih lani v Mariboru dosegla 210 tisoč evrov, kar je nekoliko nad državnim povprečjem, a še vedno bistveno pod ravnjo prestolnice, kjer je bila mediana pri 440 tisoč evrih.

Lani se je v Mariboru prodalo tudi največ stanovanjskih nepremičnin (stanovanja in hiše) v zadnjih treh letih.

Še vedno prevladujejo domačini, a …

Zadnji utrip na terenu smo preverili pri mariborski nepremičninski agenciji Insa, ki jo vodi Branko Potočnik.

“Visoko rast cen vidimo kot posledico več dejavnikov, kot so dolgotrajno podcenjen trg v primerjavi z Ljubljano, povečano povpraševanje (tako domače kot tuje), omejena ponudba kakovostnih stanovanj, inflacijski pritiski in rast stroškov gradnje,” razlaga.

Dodaja, da se je v njihovih primerih lani povprečna cena rabljenih prodanih stanovanj gibala med 2.400 in 2.800 evrov za kvadratni meter, odvisno od lokacije in starosti nepremičnine.

Podoben vtis s trga imajo tudi pri agenciji Century 21 Maribor. Med glavnimi razlogi za cenovni skok poudarjajo še veliko pomanjkanje novogradenj.

“Ker na trgu ni dovolj novih stanovanj, se pritisk seli na rabljene nepremičnine, kar dviguje njihovo vrednost,” pojasnjuje direktorica Nina Mohorko. Večino lanskih prodaj so sklenili pri okoli 2.700 evrov za kvadratni meter. “Nekatera obnovljena stanovanja v centru ali pod Pohorjem pa so že krepko presegla mejo 3.000 evrov za kvadratni meter,” dodaja.

Maribor na vrhu med tujci

Ob tem se v drugem največjem mestu v državi spreminja tudi struktura kupcev. Maribor se je namreč lani znašel na vrhu seznama mest, kjer so tujci kupili največ rabljenih nepremičnin. Kot kažejo podatki finančne uprave (Furs), ki zbira podatke o plačanem davku na nepremičnine, je rabljeno nepremičnino lani v Mariboru kupilo 238 tujcev.

Še en podatek, v petih letih se je število tujih kupcev v Mariboru več kot podvojilo, kar je podoben trend kot na državni ravni. Pri tem je treba dodati, da podatek vključuje več občin, ki spadajo pod mariborski finančni urad. Ob Mariboru so to Lenart, Pesnica, Ruše in Slovenska Bistrica.

Več tujcev opažajo tudi pri skupini Novogradnje Maribor, ki ima trenutno v gradnji okoli 300 stanovanj. Več kupcev novogradenj zaznavajo predvsem iz držav nekdanje Jugoslavije.

Je podobna slika tudi pri rabljenih stanovanjih? “Med kupci še vedno prevladujejo domačini, v zadnjih letih pa opažamo izrazit porast zanimanja tujih kupcev. Gre predvsem za državljane BiH, Severne Makedonije in Srbije, pa tudi za posameznike iz širše regije,” pravi Potočnik, ki trend opaža v zadnjih petih letih in se vsaj za zdaj še ni ustavil.

Mohorko od že naštetih izpostavlja še kupce iz vzhodne Evrope, “ki v Mariboru vidijo varno zavetje za svoj kapital”.

Kdo so domači kupci

Kar velik delež kupcev je po ocenah sogovornikov tudi iz Ljubljane. Pri družbi Novogradnje Maribor jih je kar četrtina iz prestolnice. Velik vpliv pri tem ima tudi cena novogradenj, ki se po Gursovih podatkih gibljejo med 3.000 in 3.500 evrih za kvadratni meter. Nakup novega stanovanja s 60 kvadratnimi metri tako stane med 180 tisoč in 210 tisoč evrov.

O izrazitem trendu kupcev iz ljubljanske regije govori tudi Mohorko. Po njenih opažanjih se ti delijo v dve skupini. Na vlagatelje, ki iščejo višje donose iz najemnin, in mlade družine, ki si v glavnem mestu ne morejo več privoščiti primernega stanovanja. Povedano drugače, “Maribor ponuja dobro razmerje med ceno in kakovostjo bivanja”. Ob tem je zanimivo, da čeprav so nakupne cene stanovanj bistveno nižje kot v Ljubljani, so razlike pri najemninah veliko manjše, kar pomeni, da je donos pri oddajanju v Mariboru večji.

“V zadnjem obdobju zaznavamo tudi primere selitev zaradi spremembe življenjskega sloga – več prostora, nižji stroški bivanja in manjši vsakodnevni pritisk urbanega okolja,” opaža Potočnik.

Dodaja, da kupci, ki niso domačini, med prednostmi Maribora ob ugodnem razmerju med ceno in kvadraturo poudarjajo še bližino narave, mirnejši ritem, dobro prometno dostopnost, prisotnost ključnih storitev – zdravstvo, šolstvo in univerze.

Letošnji utrip bolj umirjen

Mariborska nepremičninska posrednika smo še vprašali, kakšno je letošnje dogajanje na trgu. Potočnik opaža nadaljevanje rasti, vendar nekoliko bolj umirjeno kot v preteklem obdobju.

“Povpraševanje ostaja razmeroma visoko, predvsem za kakovostna in vseljiva stanovanja. Hkrati pa ljudje postajajo nekoliko bolj selektivni, kar pomeni, da se razlike med dobrimi in slabšimi nepremičninami vse bolj izražajo tudi v ceni in času prodaje,” analizira.

Tudi Mohorko opaža, da se cene dvigajo počasneje kot lani. “Kupci so postali bolj previdni in zahtevni, kar pomeni, da se nepremičnine po nerealno visokih cenah prodajajo dlje časa. Tiste, ki so pravilno ovrednotene, pa se še vedno prodajo v rekordno kratkem času, kar kaže na to, da je povpraševanje v Mariboru še vedno močno in presega ponudbo.”